Seit dem 1. Januar 2026 gelten in der Schweiz neue, zwingende Regeln zu Baumängeln. Längere Rügefristen, ein unabdingbares Recht auf Nachbesserung und eine nicht mehr verkürzbare Verjährung stärken Bauherren und Immobilienkäufer. Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche müssen ihre Vertragsmuster jetzt überprüfen, sonst drohen unwirksame Klauseln und Haftungsrisiken.
Mit Beschluss vom 30. April 2025 hat der Bundesrat das Inkrafttreten der am 20. Dezember 2024 vom Parlament verabschiedeten Änderungen des Obligationenrechts (OR) auf den 1. Januar 2026 festgelegt. Die Referendumsfrist ist am 19. April 2025 unbenutzt abgelaufen.
Die Revision betrifft zentrale Bestimmungen des Kauf- und Werkvertragsrechts und bezweckt eine Stärkung der Rechtsposition von Bauherren und Immobilienkäufern bei Baumängeln. Systematisch ist die Revision bemerkenswert, weil sie in einem traditionell stark dispositiv ausgestalteten Vertragsbereich punktuell zwingendes Recht einführt. Während das Gewährleistungsrecht im Kauf- und Werkvertragsrecht bisher weitgehend der privatautonomen Gestaltung überlassen war, setzt der Gesetzgeber nun verbindliche Mindeststandards.
Nach mehrjährigen politischen Diskussionen schafft der Gesetzgeber nun mehr Rechtssicherheit – insbesondere durch zwingende Mindeststandards bei Rügefristen, Nachbesserungsrechten und Verjährung. Dieser Beitrag erläutert die wichtigsten Änderungen, analysiert ihre Tragweite und zeigt auf, welche praktischen Konsequenzen sich für Bauunternehmen, Projektentwickler, Investoren, Architekten sowie Legal Counsel ergeben.
Ziel der Revision: Stärkung der Bauherrschaft
Im Zentrum der Reform steht die Verbesserung der Durchsetzbarkeit von Mängelrechten. Die Praxis zeigte, dass kurze vertragliche Rügefristen oder der Ausschluss der unentgeltlichen Nachbesserung die Rechtsposition von Bauherren und Immobilienkäufern schwächten. Gerade bei komplexen Bauprojekten ist eine sorgfältige Prüfung oft zeitintensiv, und verdeckte Mängel werden nicht selten erst Wochen oder Monate später entdeckt.
Rechtlich handelt es sich bei der Mängelrüge weiterhin nicht um eine Verjährungsfrist, sondern um eine Obliegenheit. Ihre Versäumung führt nicht zum Untergang des Verjährungsanspruchs, sondern zur Verwirkung der Gewährleistungsrechte. Die Verlängerung auf 60 Tage verschiebt somit nicht den Beginn der Verjährung, sondern erweitert den Zeitraum, innerhalb dessen der Berechtigte seine Rechte wahren muss. Unverändert bleibt auch die Beweislastverteilung: Der Besteller oder Käufer hat das Vorliegen eines Mangels, dessen rechtzeitige Rüge sowie den daraus resultierenden Schaden zu beweisen. Die Revision erleichtert somit nicht die materielle Anspruchsdurchsetzung, sondern verbessert primär die formelle Wahrung der Rechte.
Mit der Verlängerung der Rügefristen auf 60 Tage, der zwingenden Ausgestaltung des Nachbesserungsrechts sowie der Unabänderlichkeit der fünfjährigen Verjährungsfrist soll ein angemessener Ausgleich zwischen den Interessen der Bauunternehmer und jenen der Bauherrschaft geschaffen werden. Die Reform stärkt damit die Rechtssicherheit und reduziert das Risiko, dass Ansprüche allein aufgrund formal kurzer Fristen verloren gehen.
Die wichtigsten gesetzlichen Änderungen im Überblick
Einheitliche 60-tägige Rügefrist (Art. 201 Abs. 4, Art. 219a Abs. 1, Art. 367 Abs. 1bis, Art. 370 Abs. 4 OR)
Die neuen Bestimmungen sehen vor, dass die Frist für die Anzeige von Mängeln beim Grundstückkauf sowie bei unbeweglichen Werken neu 60 Tage beträgt. Dies gilt sowohl für offene Mängel ab Ablieferung beziehungsweise Abnahme als auch für verdeckte Mängel ab deren Entdeckung. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist ausdrücklich unwirksam. Die Regelung erfasst zudem Mängel beweglicher Werke, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden, sowie Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren, sofern diese Grundlage für die Erstellung des Bauwerks waren. Dadurch wird die Rügefrist systematisch vereinheitlicht und auf angrenzende Leistungsbereiche ausgedehnt.
Die Frist beginnt bei offenen Mängeln mit der objektiv zumutbaren Prüfung nach Ablieferung oder Abnahme. Bei verdeckten Mängeln ist auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Entdeckung abzustellen, wobei die Rechtsprechung voraussichtlich weiterhin auf einen objektivierten Entdeckungsbegriff abstellen wird. Die 60-Tage-Frist betrifft ausschliesslich die Anzeigeobliegenheit. Sie ersetzt nicht die Garantie- oder Verjährungsfristen, sondern wirkt innerhalb der jeweiligen Gewährleistungsperiode. Es genügt somit nicht die bloss abstrakte Möglichkeit der Kenntnis, sondern erforderlich ist ein konkreter Hinweis auf das Vorliegen eines Mangels.
In der Baupraxis wird häufig die SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten) vereinbart. Diese sieht bisher differenzierte Rüge- und Garantiefristen vor. Die in der SIA-Norm 118 vorgesehenen Garantiefristen – insbesondere die zweijährige Garantiefrist für erkennbare Mängel und die fünfjährige Frist für verdeckte Mängel – bleiben grundsätzlich bestehen. Die neue 60-Tage-Rügefrist ersetzt diese Fristen nicht, sondern betrifft die Anzeigeobliegenheit innerhalb der jeweiligen Garantie- oder Verjährungsperiode. Soweit die SIA-Norm jedoch kürzere Rügefristen vorsieht oder das zwingende Nachbesserungsrecht einschränkt, gehen die zwingenden OR-Bestimmungen vor. Die SIA-Norm wird dadurch partiell überlagert. Da die SIA-Norm regelmässig als Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart wird, unterliegt sie zudem der AGB-Kontrolle. Bestimmungen, welche zwingendes OR-Recht unterschreiten, sind nicht nur unwirksam, sondern können auch unter lauterkeitsrechtlichen Gesichtspunkten problematisch sein. Vertragsparteien müssen daher prüfen, ob bestehende Standardverträge und Verweise auf die SIA-Norm angepasst werden müssen.
Unklar bleibt zudem, wie Gerichte künftig mit gestaffelten Abnahmen oder Teilabnahmen umgehen werden. Hier dürfte weiterhin differenziert nach funktionaler Selbständigkeit der Werkteile zu entscheiden sein.
- Unabdingbares Recht auf unentgeltliche Nachbesserung (Art. 368 Abs. 2bis OR)
Von besonderer Tragweite ist die Neuregelung zum unentgeltlichen Nachbesserungsrecht. Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ist künftig ungültig, sofern der Mangel eine Baute betrifft. Damit wird das Nachbesserungsrecht zu einem zwingenden Kernbestandteil des Gewährleistungsrechts im Bauwesen. Dogmatisch bleibt das Wahlrecht zwischen Nachbesserung, Minderung und Wandelung bestehen. Allerdings wird die Möglichkeit, die Nachbesserung im Voraus vertraglich auszuschliessen, beseitigt. Erst nach Eintritt des Mangels können die Parteien weiterhin eine abweichende Einigung treffen. Vertragsklauseln, welche dieses Recht relativieren, halten einer rechtlichen Überprüfung nicht mehr stand.
Zu beachten ist zudem, dass das Nachbesserungsrecht weiterhin unter dem Vorbehalt der Verhältnismässigkeit steht. Ist die Verbesserung technisch unmöglich oder mit unverhältnismässigen Kosten verbunden, kann sie verweigert werden. Die Revision ändert nichts an dieser Schranke.
- Ausdehnung des Nachbesserungsrechts auf bestimmte Grundstückkäufe (Art. 219a Abs. 2 OR)
Erheblich erweitert wird zudem die Rechtsstellung von Käufern von Grundstücken mit Neubauten. Erwirbt jemand ein Grundstück mit einer Baute, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde, kann er ebenfalls unentgeltliche Verbesserung verlangen. Dieser Anspruch untersteht den werkvertraglichen Bestimmungen. Damit wird das Kaufrecht partiell werkvertraglich überlagert, was der wirtschaftlichen Realität von Immobilienprojekten Rechnung trägt. Gerade bei Bauträgermodellen, bei denen Kauf- und Werkvertrag wirtschaftlich eng miteinander verknüpft sind, gewinnt diese Regelung erhebliche Bedeutung. Die bislang teils schwierige Abgrenzung zwischen Kauf- und Werkvertragsrecht verliert an praktischer Brisanz, da zentrale Schutzmechanismen nun auch im Grundstückkauf zwingend gelten.
- Zwingende fünfjährige Verjährungsfrist (Art. 219a Abs. 3, Art. 371 Abs. 3 OR)
Schliesslich bleibt die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche bestehen, darf jedoch nicht mehr zulasten des Käufers oder Bestellers verkürzt werden. Auch hier schafft der Gesetzgeber zwingendes Recht und verhindert eine vertragliche Aushöhlung der Gewährleistungsansprüche. Die Verjährungsfrist beginnt weiterhin mit der Abnahme. Beim Grundstückkauf ist grundsätzlich der Übergang von Nutzen und Gefahr massgebend. Die Verjährung ist strikt von der Rügeobliegenheit zu unterscheiden: Während die unterlassene Rüge zur Verwirkung führen kann, begrenzt die Verjährung die gerichtliche Durchsetzbarkeit des Anspruchs. Vertraglich gewährte Garantien oder verlängerte Gewährleistungsfristen bleiben weiterhin möglich. Die Revision setzt Mindeststandards, hindert die Parteien jedoch nicht daran, weitergehende Rechte zu vereinbaren.
Juristische Einordnung und Analyse
Die Revision stellt eine Verschiebung des Risikogleichgewichts zugunsten der Bauherrschaft dar. Dogmatisch besonders interessant ist die stärkere Verzahnung von Kauf- und Werkvertragsrecht. Durch Art. 219a OR werden werkvertragliche Elemente in den Grundstückkauf integriert. Dies trägt der wirtschaftlichen Realität Rechnung, wonach beim Erwerb von Neubauten regelmässig werkvertragliche Elemente dominieren. Zudem schafft der Gesetzgeber zwingende Normen, die dispositives Vertragsrecht verdrängen. Für die Vertragsfreiheit im Bau- und Immobiliensektor bedeutet dies eine deutliche Einschränkung. Für Generalunternehmer und Totalunternehmer stellt sich verstärkt die Frage der Rückgriffsmöglichkeiten gegenüber Subunternehmern. Da das Nachbesserungsrecht im Verhältnis zum Bauherrn zwingend ausgestaltet ist, müssen Regressklauseln im Innenverhältnis sorgfältig geprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Andernfalls droht eine Haftungsausweitung ohne korrespondierende Rückgriffssicherung. Aus Compliance-Sicht ist besonders hervorzuheben, dass unwirksame Klauseln nicht nur ins Leere laufen, sondern im Streitfall Prozessrisiken nach sich ziehen können. Werden verkürzende Klauseln weiterhin in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendet, kann zusätzlich eine Missbräuchlichkeit im Sinne von Art. 8 UWG in Betracht fallen. Unternehmen setzen sich damit nicht nur zivilrechtlichen, sondern unter Umständen auch lauterkeitsrechtlichen Risiken aus.
Praktische Auswirkungen für Unternehmen
Für Bauunternehmen und Generalunternehmer ergibt sich ein unmittelbarer Anpassungsbedarf bei Standardverträgen. Klauseln mit verkürzten Rügefristen oder eingeschränkten Nachbesserungsrechten sind künftig unwirksam. Gleichzeitig verlängert sich faktisch das Haftungsrisiko, da Mängel häufiger fristgerecht gerügt werden können.
Projektentwickler und Verkäufer von Neubauten müssen berücksichtigen, dass Käufer nun ausdrücklich ein werkvertragliches Nachbesserungsrecht geltend machen können. Dies beeinflusst die wirtschaftliche Kalkulation von Projekten ebenso wie die Strukturierung von Transaktionen und die vertragliche Risikoverteilung zwischen Bauträger, Unternehmern und Erwerbern.
Architekten und Ingenieure sind insofern betroffen, als Planungsmängel ausdrücklich in die 60-Tage-Rügefrist einbezogen werden. Berufshaftpflichtversicherungen sollten daher überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Für Legal Counsel und Compliance-Verantwortliche steht die systematische Überprüfung sämtlicher Vertragsmuster im Vordergrund. Auch interne Prozesse zur Mängelerfassung und -bearbeitung sollten angepasst werden, um den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen gerecht zu werden.
Übergangsrecht
Die neuen Bestimmungen finden grundsätzlich auf Verträge Anwendung, die nach dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Für bestehende Vertragsverhältnisse bleibt das bisherige Recht massgeblich, sofern keine erneute vertragliche Vereinbarung nach Inkrafttreten erfolgt. Bei langfristigen Projektentwicklungen mit gestaffelten Vertragsabschlüssen ist im Einzelfall sorgfältig zu prüfen, welches Recht Anwendung findet. Insbesondere bei nachträglichen Vertragsänderungen oder Ergänzungsvereinbarungen kann neues Recht zur Anwendung gelangen.
Fazit und Ausblick
Die OR-Revision zu Baumängeln bringt einen Paradigmenwechsel im Schweizer Bau- und Immobilienrecht. Mit der zwingenden 60-Tage-Rügefrist, dem unabdingbaren Nachbesserungsrecht und der nicht mehr verkürzbaren fünfjährigen Verjährung stärkt der Gesetzgeber die Position der Bauherrschaft.
Für Unternehmen bedeutet dies: Vertragsprüfung und -anpassung sind dringend angezeigt. Standardklauseln sollten rechtzeitig überprüft und mit Blick auf zwingendes Recht überarbeitet werden, um Haftungs- und Prozessrisiken zu minimieren. Besonderes Augenmerk ist dabei auf die Abstimmung mit der SIA-Norm 118, auf Haftungsklauseln sowie auf Regressregelungen in Subunternehmerketten zu legen. Wer die neuen Vorgaben ignoriert, riskiert unwirksame Klauseln und Prozesse.
Die Praxis wird zeigen, wie Gerichte die neuen Bestimmungen auslegen – insbesondere im Zusammenspiel von Kauf- und Werkvertragsrecht. Klar ist jedoch schon heute: Ab 2026 gelten neue Spielregeln im Umgang mit Baumängeln.
Quellen