Am 21. März 2025 hat der Bundesrat eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) beschlossen, die am 1. Oktober 2025 in Kraft tritt. Diese Anpassung betrifft die Erweiterung des Formulars zur Mitteilung des Anfangsmietzinses und zielt darauf ab, die Transparenz bei Mietverhältnissen zu erhöhen. Konkret müssen Vermieter künftig neben dem bisherigen Mietzins auch die zuletzt geltenden Werte für den Referenzzinssatz sowie den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) angeben.
Hintergrund der Verordnungsänderung
Die Mietzinsgestaltung in der Schweiz basiert auf verschiedenen Faktoren, darunter der Referenzzinssatz und die Teuerung gemessen am LIK. Durch die Offenlegung dieser Werte sollen Mieterinnen und Mieter in die Lage versetzt werden, den verlangten Anfangsmietzins besser zu beurteilen und gegebenenfalls anzufechten. Die Entwicklung dieser Indikatoren kann Hinweise auf die Angemessenheit des Mietzinses geben. Andere Kriterien wie die Nettorendite oder die orts- und quartierüblichen Mietzinse bleiben von dieser Änderung unberührt.
Betroffene Kantone und Umsetzung
Die Neuerung betrifft insbesondere Kantone, die eine Formularpflicht für die Vermietung von Wohnräumen eingeführt haben. Aktuell gilt diese Pflicht vollständig in den Kantonen Basel-Stadt (BS), Freiburg (FR), Genf (GE), Luzern (LU), Zug (ZG) und Zürich (ZH) sowie teilweise in den Kantonen Neuenburg (NE) und Waadt (VD). Diese Kantone sind nun gefordert, ihre Formulare bis zum 1. Oktober 2025 entsprechend anzupassen und sicherzustellen, dass auch private Vermieter die aktualisierten Formulare verwenden. Bei Nichtbeachtung könnte der Mietvertrag hinsichtlich der Höhe des Anfangsmietzinses als ungültig betrachtet werden.
Änderungen bei Staffelmietverträgen
Zusätzlich zur Erweiterung des Anfangsmietzinsformulars hat der Bundesrat eine Anpassung betreffend Staffelmietverträge beschlossen. Bisher mussten Mietzinserhöhungen bei solchen Verträgen auf einem amtlichen Formular mitgeteilt werden. Ab dem 1. Oktober 2025 genügt hierfür die schriftliche Form, sodass ein amtliches Formular dafür entfällt.
Praktische Auswirkungen und Empfehlungen
Für Mieterinnen und Mieter stellt die zusätzliche Transparenz einen erheblichen Vorteil dar. Sie erhalten erstmals eine nachvollziehbare Vergleichsbasis, um zu beurteilen, ob der neu angesetzte Mietzins verhältnismässig ist. Dies stärkt ihre Position im Hinblick auf mögliche Anfechtungen nach Art. 270 OR. Gerade in angespannten Wohnmärkten wie Zürich oder Genf, wo Mietpreise teils stark schwanken, ist die Kenntnis über den letzten Mietzins und die Entwicklung der gesetzlichen Parameter entscheidend. Mietinteressenten sollten sich daher angewöhnen, diese Angaben im Formular sorgfältig zu prüfen und bei Unklarheiten oder erheblichen Abweichungen rechtlichen Rat einzuholen. Es empfiehlt sich, eine Dokumentation der Informationen aufzubewahren, insbesondere bei späterer Anfechtung.
Für Vermieterinnen und Vermieter – unabhängig davon, ob es sich um professionelle Immobilienverwaltungen oder private Eigentümer handelt – bringt die Änderung eine zusätzliche Compliance-Pflicht mit sich. Die korrekte und vollständige Verwendung des neuen Formulars ist zwingend erforderlich. Bei Versäumnissen drohen nicht nur Rechtsstreitigkeiten, sondern es besteht auch die Gefahr, dass der Anfangsmietzins vom Mietgericht für ungültig erklärt und rückwirkend angepasst wird. Vermieter sollten daher ihre administrativen Abläufe und Vorlagen bis spätestens zum Inkrafttreten der Änderung überprüfen und gegebenenfalls anpassen.
Zudem sollten Vermietende die Entwicklung des Referenzzinssatzes und des LIK regelmässig beobachten, um sachlich begründete Mietzinsanpassungen korrekt berechnen und kommunizieren zu können. Die Anwendung der neuen Regelung ist nicht rein formaler Natur – sie erfordert auch ein solides Verständnis der mietrechtlichen Parameter.
Fazit und Ausblick
Die vom Bundesrat beschlossenen Änderungen der VMWG stärken die Transparenz auf dem Schweizer Mietmarkt und fördern ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Mietenden und Vermietenden. Die verpflichtende Offenlegung des letzten Mietzinses sowie der relevanten Indikatoren wie Referenzzinssatz und Landesindex der Konsumentenpreise schafft ein höheres Mass an Nachvollziehbarkeit und ermöglicht es insbesondere neuen Mietparteien, eine informierte Entscheidung zu treffen.
Diese Reform reagiert auf die zunehmend angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt in städtischen Gebieten und kann als Schritt in Richtung einer gerechteren Mietpreisgestaltung verstanden werden. Gleichzeitig wird das Vertrauen in den Mietrechtsrahmen gestärkt, da staatliche Transparenzforderungen einen präventiven Schutzmechanismus gegen missbräuchlich überhöhte Anfangsmietzinse darstellen.
Der Bundesrat hat signalisiert, dass das Thema Mietrecht weiterhin auf der politischen Agenda bleiben wird. Insofern ist mittelfristig auch mit weiteren gesetzgeberischen Initiativen zu rechnen, etwa im Zusammenhang mit der Digitalisierung des Mietrechts oder der Förderung von Vergleichsplattformen. Für Rechtsanwender und betroffene Akteure bleibt es daher zentral, die Entwicklungen aufmerksam zu verfolgen und sich auf mögliche neue Regulierungen frühzeitig einzustellen.
Quellen