Updates zum Mietrecht | HÄRTING Rechtsanwälte

In Sachen Mietrecht hat sich das Bundesgericht im Jahr 2023 zu einigen Streitigkeiten geäussert. Folgendes Update zu aktuellen Entscheiden im Mietrecht befasst sich mit indexierten Mietverträgen, prozessualen Anliegen rund um die sachliche Zuständigkeit der Handelsgerichte in Sachen Mietrecht sowie mit Rechtsmissbrauch bei veralteten Formularen.

11. März 2024

Mietzinsanpassung bei indexierten Mietverträgen

Im Urteil 4A_252/2023 des Bundesgerichts vom 24. Oktober 2023 wird die Anpassung des Mietzinses am Ende eines indexierten Mietvertrags thematisiert, welche durch die Veränderung des hypothekarischen Referenzzinssatzes begründet wird.

Das Bundesgericht kommt zum Schluss, dass bei einem indexierten Vertrag mit Laufzeit von 5 Jahren die Kündigungsfrist eingehalten werden muss, wenn auf Ende des Vertrags eine Mietzinsanpassung aufgrund des sich veränderten hypothekarischen Referenzzinssatzes im Vergleich zum Zinssatz bei Indexbeginn angestrebt wird. Ansonsten gilt die Vermutung, dass ein Einverständnis bezüglich des bisherigen Mietzinses besteht. Massgebender Zeitpunkt des hypothekarischen Referenzzinssatzes ist somit der der Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist.

Zusammenfassend können sich Mieter und Vermieter nur auf den Zinssatz zu Indexbeginn berufen, wenn die Anpassung firstgerecht geltend gemacht wird.

Handelsgericht: Sachliche Zuständigkeit in Sachen Mietrecht?

Das Urteil 4A_263/2023 vom 11. September 2023 enthält eine Abgrenzung des Bundesgerichts zwischen Handelsgerichten und ordentlichen Gerichten, wenn es um mietrechtliche Angelegenheiten geht. Im folgenden Fall streiten sich die Parteien über die Folgen der Beendigung eines Mietverhältnisses eines Lokals, wobei die Differenz des Mietzinses zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Auszug des Unternehmens gefordert wird.

Das Bundesgericht zieht Art. 6 Abs. 1 ZPO hinzu und gibt wieder, dass die Kantone ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsgerichtliche Angelegenheiten zuständig ist. Da es sich in folgender Streitigkeit um einen Geschäftsraum handelt, kann diese Streitigkeit unter Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO unter „geschäftliche Tätigkeit“ subsumiert werden. Zu beachten gilt jedoch der Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, da dieser besagt, dass die sachliche Zuständigkeit von Handelsgerichten unabhängig vom Streitwert gegeben ist, wenn es um Streitigkeiten von Mietverhältnissen von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht handelt, sofern diese die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, den Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, den Kündigungsschutz oder ein Erstreckungsbegehren betrifft.

Die Anwendbarkeit des Kündigungsschutzes nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO soll nun durch das Bundesgericht geprüft werden.

Das Bundesgericht entschied, dass Handelsgerichte für die Beurteilung von finanziellen mietrechtlichen Angelegenheiten zuständig sind, wenn sie nach der Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden und die handelsrechtliche Zuständigkeit generell ebenfalls gegeben ist. Das vereinfachte Verfahren nach Art. 243 Abs. 2 lit. c, komme für finanzielle Forderungen nur da zur Anwendung wo auch der Verfahrensgegenstand selbst die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen oder die Anfechtung der Kündigung oder Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses umfasse.

Veraltete Formulare müssen sofort gerügt werden!

Das am 19. September 2023 publizierte Urteil 4A_409/2022 des Bundesgerichts beschäftigt sich mit der Frage, wie mit veralteten Formularen für die Mietzinserhöhung gemäss Art. 269d Abs. 1 OR umzugehen ist, denn nach Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, wenn er dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilt.

Im vorliegenden Fall gelangen die Kläger ans Bundesgericht und machen geltend, dass die Vermieterin die falschen Formulare verwendete. Das Formular war auf einen Zeitpunkt datiert, zu dem eine andere Schlichtungsbehörde zuständig war, und dementsprechend wurde auf dem Formular nicht die richtige Schlichtungsbehörde angegeben. Das Begehren wurde fristgerecht bei der korrekten Schlichtungsbehörde eingereicht, doch erst im Berufungsverfahren wurde auf Nichtigkeit geklagt.

Das Bundesgericht stellte fest, dass wenn ein Mieter die Mängel des Formulars, trotz Kenntnis, nicht sofort oder zumindest im erstinstanzlichen Verfahren rügt, so ist dies als rechtsmissbräuchlich nach Art. 2 Abs. 2 ZGB zu klassifizieren, da die Kläger bis zur Berufung gewartet hätten, bis sie die Nichtigkeit des Formulars geltend machten.

Quellen