Mietrecht & Covid-19 – Lockdown-Update: Keine weitere Verlängerung der Kündigungsfristen bei Zahlungsverzug und Auftrag an den Bundesrat für Mieterlass bei Gewerbemieten von 60%
Ständerat lehnt Verländerung der Kündigungssfrist bei Gewerbemietern weitestgehend ab
Mit der Motion 20.3158 wurde im Parlament eine weitere Verlängerung der Kündigungsfrist um 90 Tage für die Mieterschaft und 120 Tage für Pächter der Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen (Covid-19-Verordnung Miete und Pacht) verlangt. Die Motion wurde aber im Ständerat weitestgehend abgelehnt. Damit dürften nun im Juni bei der Mietershaft die ersten Kündigungsandrohungen infolge Zahlungsverzug ins Haus flattern.
Für die Gewerbemieter, die bis anhin keine Lösung mit dem Vermieter gefunden haben und auf eine politische Lösung hoffen, könnte u.U. diese verspätet eintreffen. Dies dürfte davon abhängen, wie schnell und ob der Bundesrat einen Mieterlass regelt. Er wurde vom Parlament mit der Motion 20.3460 beauftragt, für Geschäftsmieten in der Gastronomie und bei anderen von der Schliessung betroffenen Betrieben einen Mieterlass von 60% in der COVID-19 Notverordnung aufzunehmen.
Inwiefern dies sinnvoll ist, ist staatpolitisch höchst umstritten, da dies ein nachträglicher Eingriff in privatrechtliche Verträge ist. Solche staatliche Eingriffe sind nur gegen Entschädigung rechtsgültig. So gibt es auch z.B. in gewissen Kantonen Vorstösse, dass die Lasten z.T. auch auf den Staat umgewälzt werden, wie im Kanton Zug, wo die Vermieterschaft 10% tragen soll, die Mieterschaft 30%, der Kanton 30% und die Gemeinde 30%.
Auch wenn man diesem Vorschlag etwas Positives, weil Proaktives abgewinnen kann, dürfte dieser nur schwer umsetzbar sein, aufgrund des Eingriffes in die Gemeindeautonomie.
Wird der Bundesrat dies nun in die Notverordnung aufnehmen, so dürfte damit der Streit um die Gewerbemieten nicht bereinigt sein. Ein solch massiver Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit der Vermieter wird wohl Gegenstand von zukünftigen Rechtsstreitigkeiten werden.Wir haben bereits in unseren Q&A die Situation für vom Lockdown d.h. der COVID-19-Verordnung 2 Betroffene geschildert und die rechtlichen Unklarheiten dazu erörtert. Betroffen von anfallenden Mietzahlungen trotz eingebrochenem Umsatz sind unter anderem das Gastgewerbe, Coiffeur- und Kosmetiksalons, Fitnesscenter, Ausbildungsstätten, Ladengeschäfte und weitere Betriebe, die in den letzten Wochen keine Kunden empfangen durften. (siehe Q&A Coronavirus – Mietrecht)
Wie weiter als Gewerbemieter nach dem Exit aus dem Lockdown? (Bericht vom 08.05.2020)
Gemäss einer Motion der Kommission für Wirtschaft und Abgaben im Nationalrat WAK-N (Motion 20.3142 vom 21.04.2020) sollten diese Gewerbemieter rückwirkend nur 30 Prozent der Miete schulden. Der Vorschlag der Kommission war breit abgestützt und sämtliche betroffenen Verbände wie Gastrosuisse, Swiss Retail Federation, Coiffuresuisse, der Schweizerische Fitness- und Gesundheits-Center Verband usw. haben sich explizit für diese Lösung ausgesprochen. Die Hoffnung war daher gross, dass das Parlament eine Lösung findet.
Am 6. Mai 2020 konnten sich der National- und Ständerat aber nicht auf eine Lösung einigen, wie es mit den vom Lockdown betroffenen Gewerbemietern weitergehen soll. Das Thema wurde auf den Juni verschoben. Immerhin hätte man den Betroffenen für die Zwischenzeit Argumente mitgeben können für eine selbständige Lösung unter den Mietparteien. Z.B. die Überlegung, dass wenn der Mieter Konkurs geht, der Vermieter die Gewerbeliegenschaft in den nächsten zwei Jahren wohl kaum mehr oder nicht zu diesem Preis wird weitervermieten können und er somit unabhängig von der jetzigen Situation auch langfristige Risiken mitträgt.
Proaktive Verwaltungen und Eigentümer haben die vergangenen zwei Monate genutzt mit ihren Gewerbemietern eine Lösung zu finden, welche die Interessen beider Parteien, Mieter und Vermieter, berücksichtigt. Nur ein geringer Teil konnte bis anhin keine Lösung finden. Dieser Teil wird wohl an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen gelangen.
An den Schlichtungsbehörden in Mietsachen hat man sich bereits vorbereitet und mit der Thematik auseinandergesetzt. Es wird an den Schlichtungsverhandlungen kaum einen generellen Lösungsansatz geben, es muss für jeden Fall eine individuelle Lösung gefunden werden.
Erstes Kriterium ist, ob das Geschäft von der COVID-19-Verordnung direkt betroffen war und inwiefern im Mietvertrag eine spezifische Geschäftstätigkeit vereinbart wurde oder dies aus der Natur der Sache hervorgeht. Bei einem Restaurant ist dies ohne Weiteres anzunehmen, bei einer Büromiete für den Betrieb eines Kosmetikstudios nicht zwingend. Also muss geprüft werden, welche Eigenschaften des Gebrauchs vom Vermieter zugesichert wurden. Ist die unter COVID-19 verbotene Eigenschaft der Mieträumlichkeit zugesichert, so liegt auf Seiten des Vermieters ein Mangel bzw. eine nachträgliche objektive Leistungsunmöglichkeit vor.
Nun, wie weit geht dieser Mangel bzw. die Leistungsunmöglichkeit? Lager und Büro werden in einem Restaurant noch gebraucht, genauso wie der Kühlraum, nicht aber der Gastraum und die Terasse. Man muss folglich abwägen, welche Flächen nicht mehr genutzt werden konnten, weil sie mit einem Nutzungsverbot belegt sind. Diese Abwägung hat auch miteinzubeziehen, inwiefern der Mieter seinen Schaden hätte mindern können z.B. indem ein Gastrobetrieb auf Take-Away umstellen hätte können oder ein Blumenladen hätte Sträusse online oder per Telefon verkaufen können.
Auch zu berücksichtigen ist, wie die Mieten zu entschädigen sind. Oftmals gibt es Sockelmietbeträge und umsatzabhängige Beträge. Bei letzterem ist es klar geregelt, kein Umsatz, keine Miete. Beim Sockelmietbetrag sind die obigen Überlegungen zu berücksichtigen.
Ein solcher Lösungsansatz führt dann dazu, dass i.d.R. der Mieter einen kleinen Anteil an Miete zu entrichten hat für die Dauer des Lockdowns.
Kann man sich mit dem Vermieter nicht einigen, bestehen folgende Möglichkeiten: Erstens der Beizug eines Dritten (Mediator, Rechtsanwaltes) der eine vermittelnde Rolle einnimmt oder zweitens der Gang zur Schlichtungsbehörde oder einem Schiedsgericht, sofern letzteres von beiden vereinbart oder bestimmt wurde. Dabei kann auch die Schlichtungsbehörde als Schiedsgericht walten, wenn beide Parteien dies vereinbart haben.
Mit dem Gang zur Schlichtungsbehörde dürfte man aber «nur» die Phase des Lockdowns geregelt haben, nicht aber die Phase danach. Es ist damit zu rechnen, dass die Geschäfte der betroffenen Branchen, auch nach dem Exit aus dem Lockdown, nur einen schleppenden Geschäftsgang erleben werden. Konstruktive Gespräche mit dem Vermieter sind deshalb unumgänglich! Denn auch der Vermieter hat nichts davon, wenn sein Mieter Konkurs geht. Einen neuen Mieter in diesen Zeiten zu finden dürfte für viele Lokalitäten schwierig sein.
Wir sind deshalb, was die Lösungsfindung zwischen Mietern und Vermieter betrifft, verhalten positiv eingestellt, dass gute Lösungen gefunden werden können.